Dienstleistung Gebäude-Bestandsanalyse

Architekturbüro Ruh arbeitet in der Rhein-Neckar-Region für unterschiedliche Bauherrn und öffentliche Träger. Dabei hat sich ein Schwerpunkt im Bereich Umbau, Modernisierung und Bestandsanalyse entwickelt. 

Die Qualität der Bestandsaufnahme hat entscheidenden Einfluss auf den gesamten Planungs- und Bauprozess. Es gilt den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zu erfassen. Bedarfsgerechte Bestandsanalysen liefern verlässliche Grundlagen für alle weiteren Entscheidungen. Die Reduktion von Planungsunsicherheiten durch systematische Gebäudeerkundung ist eine wesentliche Grundlage Nachhaltigen Bauens. 

Umfang und Schwerpunkt der Analyse richtet sich nach konkretem Bedarf des Auftraggebers, Gebäudeart und Baualter. Für kosteneffiziente Ermittlung zielführender Ergebnisse bieten wir unterschiedliche Leistungsumfänge an. Von einfacher Begehung einer Immobilie mit Bauherrn über Mängelanalyse bei Problempunkten bis zur ganzheitlichen Bestandsaufnahme und qualifizierter Baudiagnose.

Im Vorgespräch wird der Untersuchungsumfang im Hinblick auf die gegebene Situation abgestimmt. Anhand von Zwischenergebnissen können nach Bedarf weitere Untersuchungsschritte vereinbart und Fragestellungen vertieft bearbeitet werden.

Für einige Arbeitsschritte der Baudiagnose kooperieren wir mit Fachingenieuren (Tragwerksplanung, Haustechnik, Bauphysik, Schadstoffgutachten). Untersuchungs-Ergebnisse der Fachingenieure und Sonderfachleute werden ausgewertet und in die Baudiagnose integriert. 

Die Ergebnisse der Bestandsanalyse zu Struktur, Qualität, Bauzustand und Gefährdungen der Bausubstanz schaffen eine sichere Grundlage für alle weiteren Planungsschritte.

Gerne geben wir ein detailliertes Angebot für Ihren Untersuchungsbedarf weiter. 

Im Folgenden eine Übersicht unseres Leistungskatalogs:

Einzelleistungen (ohne systematische Erfassung der Bausubstanz

• Einzelleistung Aufnahme Schadensfall / Mängelanalyse Untersuchung / Ursachenerkundung zum einzelnen Schadensfall / Reparaturempfehlung

• Einzelleistung Gebäudebegehung / Einfache Gebäudebegehung mit Auftraggeber. Augenscheinliche mündliche Stellungnahme zu ersten Fragestellungen des Auftraggebers, einschl. Möglichkeit späterer Rückfrage

• Einzelleistung Erste einfache Einschätzung Bestandsgebäude (Zustand, Schwächen,Potentiale, Risiken). Kurze Schriftliche Zusammenfassung mit Fotodokumentation.  Die Leistung beinhaltet stichprobenweise Sichtung von Bauteilen, Recherche und Durchsicht vorhandener Gebäudedokumentation / -Unterlagen, ggf. Hinzuziehung einzelner Sonderfachleute mit begrenzter Untersuchungstiefe / -Aufwand.

Systematische Erfassung der Bausubstanz

1.1  Maßliche Bestandsaufnahme

Zusammentragen, prüfen Vollständigkeit, Qualität und Plausibilität alter Gebäudedokumentation

Überprüfung Konformität Bestandspläne mit Baubestand / Erstellung Raumbuch

Aktualisierung Bestandspläne und digitale Aufbereitung (CAD)

Vollständiges Gebäudeaufmaß und Fertigung neue Pläne (CAD)

1.2  Bestandsaufnahme Nutzungsgeschichte, Exposition, Erfahrung aus Vornutzung

baugeschichtliche Bestandsaufnahme (Baujahr, Nutzungsgeschichte, Umbauten, etc.)

Besondere Einwirkungen, Umwelteinwirkungen, Kriegsbeschädigungen, etc.

Analyse von Nutzungskosten, Verbrauchswerten, Nutzerzufriedenheit

1.3  Bestandsaufnahme Baukonstruktion und Baustoffe

Erkundung Baugefüge: Rohbau, bauliche Hülle und Innenausbau

Systematische Analyse und Dokumentation Schichtenfolge typischer Wand-, Decken-, Fußboden und Dachquerschnitte. Übersicht der verbauten Bauteile u. Baustoffe und Aussagen zu Funktionsfähigkeit und optischer Mängelfreiheit

1.4  Baudiagnose statisch relevante Baukonstruktion

Überprüfung Mängelfreiheit, Funktionsfähigkeit Tragwerk und Konformität mit vorhandenen statischen Berechnungen unter Einbeziehung Ergebnisse 1.1 – 1.3.. Baudiagnostische Untersuchung zur präzisen Bewertung vorhandener Bausubstanz in Abhängigkeit von Konstruktion, Schadensintensität und Änderung von Lastfällen (Einbeziehung Fachingenieur Tragwerksplanung / Probenentnahmen, Materialprüfung).

1.5  Bestandsaufnahme Haustechnik

Klärung der Untersuchungstiefe: Welche Anlagenteile sind überholt oder verbraucht?

Bestandsaufnahme der zur Weiterverwendung geeigneten Haustechnik unter Einbeziehung von Fachingenieuren. Überprüfung Sinnhaftigkeit und Nachhaltigkeit der Anlagentechnik.              

• Sanitär incl. Kanalinspektion
• Heizung, Lüftung, Klima
• Elektro, Datentechnik
• Gebäudeautomation
• Fördertechnik

1.6  Baudiagnose Energetische Qualität

Energetische Bilanzierung Ist-Zustand unter Einbeziehung Ergebnisse 1.1 – 1.5..

Ausweisen der maßgeblichen energetischen Schwachstellen.

Auswerten der Verbrauchsstruktur des Gebäudes.

Identifizieren von bauphysikalischen Problemen und Mängelpunkten (Detailanalyse).

Variantenbetrachtung zur Ermittlung des Potentials für eine energetische Ertüchtigung.

1.7  Baudiagnose Schadstoffe

Einschätzung des Schadstoffpotentials anhand Gebäude-Baujahr und Bauweise.

Erstellung Schadstoffgutachten durch qualifizierten Fachmann unter Berücksichtigung 1.2..

Chemische Analytik Materialproben auf: Asbest, KMF, PAK-EPA, Pentachlorphenol, Lindan, DDT, PCB. Chemische Analytik Raumluft auf: Asbest, KMF, Formaldehyd, VOC-Screening (TVOC), PCP, Schimmelpilz (LKS), MVOC. Dokumentation Schadstoffanalyse in Schadstoff-kataster. Klärung Handlungsbedarf hinsichtlich der Beseitigung von Risikopotentialen durch Schadstoffe.

1.8  Baudiagnose Feuchte- und Salzbelastungen

Inspektion von Ausmaß und Intensität von Feuchtebelastungen, insbesondere an erdberührten und erdüberdeckten Bauteilen, Dächer / Dachabdichtungen mit Anschlüssen u. Durch-dringungen, Balkonen, Laubengängen,etc.

Qualitative und quantitative Salzanalyse zur Klärung der Belastungsintensität und resultierender Instandsetzungsmaßnahmen.

2.1  Analyse Qualität der technischen Ausführung: Schallschutz

(Einbeziehung Fachingenieur Schalltechnik)

Luftschallschutz der Außenbauteile gegen Außenlärm

Luftschallschutz gegen fremde Nutzungen / Arbeitsbereiche und eigene Arbeitsbereiche

Trittschallschutz gegen fremde Nutzungen / Arbeitsbereiche und eigene Arbeitsbereiche

Nachhallzeiten in Räumen mit Sprachaustausch

Schallschutz gegenüber haustechnischen Anlagen

2.2  Analyse Qualität der technischen Ausführung: Wärme- u. Tauwasserschutz

Mittlere Wärmedurchgangskoeffizienten

Wärmebrückenzuschlag

Klassen der Luftdurchlässigkeit (Fugendurchlässigkeit)

Tauwasserbildung

Luftwechsel

Sonneneintragskennwert

2.3 Analyse Qualität der technischen Ausführung: Reinigung und Instandhaltung

Tragkonstruktion

Zugänglichkeit der Außenglasflächen

Außenbauteile

Bodenbelag

Schmutzfangzone

Fußbodenleisten

Hindernissfreie Grundrißgestaltung

Zugänglichkeit der Innenglasflächen

3.1  Analyse Gesundheit, Komfort, Behaglichkeit, Nutzerzufriedenheit

Thermischer Komfort im Winter

Thermischer Komfort im Sommer

Innenraumhygiene

Akustischer Komfort

Visueller Komfort

Einflußnahme des Nutzers (Lüftung, Sonnenschutz, Blendschutz, Temperatur, etc.)

Aufenthaltsmerkmale im Außenraum

Sicherheit u. Störfallrisiken

3.2  Analyse Funktionalität

Barrierefreiheit

Flächeneffizienz

Umnutzungsfähigkeit

Zugänglichkeit

4.1  Analyse Brandschutzsituation

Bestand und Anforderungen

4.2  Analyse Planungs- u. Bauordnungsrechtliche Situation

Bestand und Anforderungen

4.3  Überprüfung der Standortmerkmale, Grundstück, Lage, Erschließung

Risiken am Mikrostandort

Verhältnisse am Mikrostandort

Quartiersmerkmale

Verkehrsanbindung

Nähe zu nutzungsrelevanten Einrichtungen

Anliegende Medien / Erschließung